Всё, что нужно знать о покупке недвижимости в 2025 году
Эксперт рассказывает, как не ошибиться с выбором квартиры и не стать жертвой мошенников при оформлении сделки, стоит ли приобретать жилье с котлована и брать ипотечный кредит, в какие объекты лучше вкладываться и какие районы Москвы и Подмосковья сегодня наиболее доступны для покупки недвижимости.
Legion-Media
Профессиональными советами делится Ольга Манукян — эксперт в сфере недвижимости с опытом работы более 12 лет в разных стратегиях — от квартир до коммерческой недвижимости на аукционах; успешный инвестор, совладелец агентства недвижимости MONEYARD, которое входит в топ-5 лучших премиальных агентств Москвы у ведущих застройщиков страны.
Ольга Манукян
Насколько за последние 2-3 года изменился рынок недвижимости в Москве и Подмосковье? Какие тренды и тенденции наблюдаются?
Рынок недвижимости не просто изменился — он пережил встряску, трансформацию и, по сути, перезапуск. Это уже не тот рынок, где всё росло «по инерции». Сегодня побеждает не тот, кто громче кричит, а кто умеет просчитывать на три шага вперед. Мы ушли от стадного спроса к четкой стратегии. Раньше покупка квартиры — это был «жилищный вопрос». Теперь это «капиталовложение с потенциалом X2». Даже те, кто раньше боялся слова «инвестиции», сегодня считают доходность и ликвидность, ищут квартиру под пассивный доход, наращивают портфели перспективными объектами. Недвижимость окончательно закрепилась как инструмент сохранения и приумножения капитала. Особенно в бизнес и премиум сегменте, так как он показывает устойчивый рост. Москва — не просто город, это актив. И он по-прежнему в цене.
Какую недвижимость сейчас наиболее выгодно покупать?
Если цель — не просто «купить квадратные метры», а умножить капитал или просто сэкономить максимальную сумму денег, то самый выгодный вариант это, конечно, — новостройка на старте продаж, то есть с котлована. Именно с этого момента зарождается самая большая доходность и прирост. На старте застройщик дает самые лучшие цены, потому что ему важно продемонстрировать спрос и набить кассу. Через 6–12 месяцев, когда часть проекта распродана, ценник ползет вверх, и те, кто заходил с котлована, уже в большом плюсе. Кроме того, в новостройках действуют льготные программы — например, семейная ипотека, или беспроцентные рассрочки на период стройки. Таких щедрых условий на вторичном рынке вы не найдете.
Апартаменты — нишевый продукт. Доходность на аренде есть, но с перепродажей сложнее, особенно в нестабильной экономике. Студии — рабочий инструмент, но в зависимости от проекта, так как конкуренция огромная.
Какие районы Москвы и Подмосковья сегодня наиболее доступны?
Самой доступной по цене за квадрат сейчас является Новая Москва (ТиНАО). Много новых проектов, инфраструктура развивается, цены всё еще ниже средней по городу. Особенно интересны — Коммунарка и Прокшино.
Что касается Москвы, то здесь хочется выделить старые промзоны с реновацией, проекты на месте бывших складов или заводов — это пока «серые лошадки», но через 2-4 года они могут удивить и по росту цены, и по благоустройству территорий. Сюда можно отнести районы Печатники, Нагатино-Садовники, Даниловский, Можайский, Тушино, Бутырский.
Доступность сегодня — это не только про цену, но и про стратегию. Где-то выгодно жить, где-то — выгодно заходить под рост, а где-то — просто «дешево и сердито». Я всегда смотрю не только на цену, но и на то, что с этим объектом будет через 2–3 года.
А если говорить о перспективе — на какие районы Москвы и Подмосковья стоит обратить внимание покупателю, который хочет выгодно вложиться в недвижимость?
Мой любимый вопрос. Районы с комплексным развитием территорий (КРТ) и редевелопментом бывших промзон — сейчас очень перспективны и привлекательны для инвестиций. Благодаря новой социальной, спортивной, образовательной и транспортной инфраструктуре, бизнес-центрам и деловым кластерам — здесь будет расти и стоимость недвижимости. Очень рекомендую обратить внимание на локацию Южного порта, где идет активное развитие набережной и в ближайшем будущем появятся деловые центры, яхтенная гавань с причалами и пирсом, бассейны с термами и променад у воды с бутиками и ресторанами. Или на локацию Марьиной Рощи, где будет перестройка торговых рядов Савеловский, появится новый ТРЦ с фитнес-центром и гостиничный комплекс, РЖД-Сити и ВСМ Москва-Петербург.
Какие неочевидные районы Москвы сейчас наиболее востребованы среди покупателей недвижимости и почему?
На первый взгляд, все бегут в центр или многим любимый Запад. Но если копнуть глубже, сегодня покупатель стал умнее — ищет не просто «где престижно», а где разумная цена, хорошая транспортная доступность, перспектива роста и жизненный комфорт. И на этой волне всплывают неочевидные, но сильные локации, как например в ЮВАО — Южнопортовый, Печатники, Нагатинский затон, Нагорный. Раньше считались индустриальной глухоманью, а сегодня пользуются спросом. Причина? Близость к центру, МЦК, метро, развитие набережных, проекты реновации. Особенно в локациях у Москвы-реки — ощущение «городского Зальцбурга по доступной цене».
Что вы думаете об ипотечном кредитовании? Стоит ли брать ипотеку сейчас? Снизится ли процент по кредитам на покупку недвижимости в ближайшее время?
Ипотека — это инструмент. А инструмент — это как скальпель: в умелых руках спасает жизнь, в неумелых — калечит. Если у тебя цель — купить «свою крышу над головой» и ты готов к ежемесячной нагрузке — да, стоит. Особенно если есть субсидии от застройщика или возможность попасть под господдержку, например, семейную ипотеку. На этом фоне ставка в 5–7% — это шикарно, особенно если инфляция двузначная. Деньги дешевеют, а недвижимость дорожает.
А вот если цель — инвестировать, то ипотека здесь, это уже математика. Доход от объекта должен перекрывать платеж. Или — это должна быть стратегическая покупка: на котловане, с ростом цены на 30–50% за цикл строительства. В этом случае ипотека — твой личный рычаг, которым ты качаешь капитал.
Снизятся ли ставки в ближайшее время? Честно? Мой прогноз на ближайшие два года не очень благоприятный, ставки будут запредельными. Центральный банк действует жестко. Пока инфляция под давлением, ставка останется высокой.
Если вы не попадаете, например, под семейную ипотеку с низкой ставкой, лучше воспользоваться рассрочкой, без процентов и переплат. Через 2-3 года ставки как раз пойдут вниз и уже можно будет перейти на ипотеку. А если подходите под критерии семейки, грех не воспользоваться, надо брать.
Как оформить ипотеку на выгодных условиях в 2025 году?
Сейчас рыночная ипотека под 26-28% годовых — невыгодна ни для кого. Самый выигрышный вариант — использовать программы по господдержке. Семейная ипотека, ИТ-ипотека, дальневосточная, сельская — в 2025 году эти программы живы, и это реально шанс взять ставку в районе 4–6%. Многие даже не знают, что подходят под условия. А это десятки тысяч рублей экономии каждый месяц.
Если покупатель уже владеет недвижимостью в Москве, но хочет улучшить условия и приобрести квартиру большей площади, более удобного расположения, какие шаги стоит предпринять в первую очередь? С чего начать? Стоит ли продавать сразу имеющуюся недвижимость или лучше сдать? Оформить ипотеку или постараться взять рассрочку?
Если вы уже владеете недвижимостью и хотите перейти на новый уровень — это не просто покупка, это апгрейд. Поэтому здесь необходимо просчитывать все ходы и риски. И без грамотного брокера здесь не обойтись.
Во-первых, необходимо оценить свою текущую квартиру:
– сколько она стоит на рынке?
– сколько можно получить при сдаче?
– как быстро можно ее продать?
Для этого — не на «Авито» смотреть, а получить оценку от профессионального брокера. Иногда рынок перегрет ожиданиями собственника, и человек годами сидит «на продаже».
Во-вторых, решить — сдавать или продавать?
– Если квартира ликвидная и легко сдается — подумайте о сдаче и использовании дохода на погашение ипотеки за новый объект. Это реальный способ купить новое, не теряя старое.
– Если квартира устарела, в «уставшем» доме, без вида и спроса — лучше продать, зафиксировать деньги и вложить в актив, который будет расти в цене.
В-третьих, как покупаем — в ипотеку или в рассрочку?
– Ипотека, если подходите под семейную и сейчас это ваш последний шанс, пока ребенку не стукнуло 7 лет.
– Рассрочка, если хотите растянуть платежи без процентов. Если семейная ипотека терпит, то после рассрочки перейти на нее.
«Trade-in по-московски» — продаете старую квартиру и бронируете новую одновременно. Эффективно, если с вами работает брокер, который умеет согласовывать тайминг сделок, чтобы вы не остались «на чемоданах».
Как проверить юридическую чистоту объекта? Какие риски чаще всего скрывают сделки с недвижимостью?
Еще один плюс квартиры в новостройке перед вторичкой — она юридически чиста.
А вот со вторичной недвижимостью могут быть проблемы. Что нужно проверить, чтобы спать спокойно:
- Документы на собственность. Проверь ЕГРН — кто собственник, когда получил право, есть ли обременения.
- История переходов прав. Покупка квартиры, где было 5 владельцев за 3 года — не всегда плохо, но уже требует экспертизы.
- Кто прописан. Даже если собственник один, в квартире могут быть прописаны люди. В том числе несовершеннолетние. Выписать их может быть не так просто, особенно если они под опекой.
- Задолженности. Проверка на долги по ЖКХ, налогам, ипотеке, маткапиталу. Пример из жизни: человек купил квартиру, а через месяц пришли судебные приставы — взыскать долги по старому владельцу. Так бывает, если не проверили.
- Аресты и обременения. Даже если в ЕГРН «чисто», бывают свежие аресты, которые еще не попали в базу. Проверяй через Росреестр, ФССП, суды. У профи есть доступ к этим системам. Самые частые скрытые риски — продажа квартиры, где был использован материнский капитал, но не выделены доли детям. Или квартиры в домах под реновацию, аварийных или с неузаконенными перепланировками.
Какие вопросы важно задать застройщику перед покупкой недвижимости в новостройке?
-.Какие реальные сроки сдачи и получения ключей? На сайте может быть красиво: «Сдача IV квартал 2025». А по факту: передача ключей в середине 2026.
- Есть ли проектное финансирование и через какой банк? Это гарантирует, что ваши деньги хранятся на эскроу-счету, а не в чемодане у застройщика. Необходимо узнать, какой банк аккредитовал объект.
- Какая инфраструктура будет и когда она реально появится? Застройщик обещает «школу, сад, ТЦ и парк». Но часто это — проект другой очереди, через 5 лет. Необходимо узнать — кто и когда сдает инфраструктуру? Будет ли подземный паркинг, охрана, УК от застройщика? Регламентировано ли это документами?
- Можно ли зафиксировать цену? И на какой срок? Если вы пока думаете или одобряете ипотеку, уточните: фиксируется ли цена по ПДКП? Что с ней будет через 2 недели, если затянется одобрение? Не бойтесь быть «неудобным» клиентом. Помните: застройщик продает квартиру, а вы покупаете себе качество жизни.
Какие вопросы важно задать продавцу перед покупкой недвижимости на рынке вторичного жилья?
Вторичка — это как покупка подержанного авто: может быть надежной «рабочей лошадкой», а может оказаться битым перекупом с закладкой под капотом. В первую очередь, я бы задала эти вопросы:
- Кто собственник и сколько их? Если один — проще. Если несколько — нужна стопроцентная готовность всех к продаже. Бывает, один «за», а второй — «в отказе». Также лучше уточнить, не было ли брака/развода — тогда может потребоваться согласие бывшего супруга.
- Сколько лет объект в собственности? Если менее 3-5 лет — могут быть налоги у продавца, из-за чего он будет пытаться «играть» с ценой в договоре.
- На каком основании получена собственность? Покупка? Дарение? Наследство? Приватизация? Самый чистый вариант — покупка по ДДУ, в собственности более 5 лет. А вот если приватизация с 1990-х, и особенно с прописанными родственниками — внимательно! Там может всплыть «бабушка, вернувшаяся из глубинки».
- Кто прописан в квартире? И когда выпишутся? Самый частый риск. Люди обещают «выпишемся до сделки», но потом – «ждите суд». Особенно если дети, опекаемые или недееспособные — выписать будет сложно.
- Есть ли долги по ЖКХ, налогам, капремонту? Счета не всегда «обнуляются» после сделки.
- Были ли перепланировки? Если ванна переехала в коридор, а несущие стены прорезаны — потом продать квартиру без суда будет сложно. Сравните фактическую планировку с техническим паспортом.
- Есть ли обременения? Ипотека, арест, маткапитал, суды, споры с соседями, споры с банками? Всё это нужно вытащить на поверхность ДО подписания.
- Почему продают? Иногда ответ — «расширяемся». Иногда — «переезжаем, потому что соседи неадекватные и плесень в подвале». Люди проговариваются.
Ольга Манукян
Зачем обращаться в агентство недвижимости или к риелтору, если можно подобрать квартиру самому?
Квартиру можно выбрать и самому — как и лечить зубы по видео на YouTube. Вопрос не в «можно», а как это вам обернется? Недвижимость — это миллионы рублей, юридические риски и десятки подводных камней. И опытный брокер — это не переплата, а защита и выгода
- Брокер экономит ваше время. Он отсеет 90% «мусора»: фейки, дубляжи, объекты с подводными камнями, продавцов без документов. Вы не ездите по 20 адресам «на удачу» — а смотрите уже проверенные, подходящие именно вам.
- Он торгуется за вас и выбивает лучшие условия. Он знает, где застройщик даст скидку или рассрочку или где можно взять объект до официального старта продаж по низким ценам.
- Помощь в ипотеке и переговорах с банками. Пока вы сами ждете одобрения от одного банка, брокер за день получает условия от 5–7 банков, подбирает субсидии, семейные льготы, объясняет, где скрытые проценты.
И самое главное — стратегия, а не просто подбор.
Брокер смотрит на рынок шире:
– посоветует, где будет рост цен;
– как выгодно продать старое жилье;
– как совместить рассрочку, ипотеку и аренду, чтобы улучшить условия без потерь.
Это не просто «подбор» — это грамотное управление активами.
Брокер работает со всеми новостройками Москвы и предложит вам массу вариантов под ваш запрос. И он не берет комиссию за свою работу, так как ее оплачивает сам застройщик.
Как понять, завышена ли цена на квартиру или нет?
Самое первое действие — это сравнить с конкурентами в этом классе и локации.
Смотри не только цену за м², а цена/качество:
– какой застройщик,
– какой срок сдачи,
– какая стадия стройки,
– инфраструктура,
– отделка и планировка.
Например, если бизнес-класс без школы и паркинга стоит, как соседний проект с инфраструктурой под ключ — это явное завышение.
Далее, анализируем цену по стадиям строительства.
У застройщиков цена растет волнами:
– Старт продаж (котлован) — минималка,
– Фундамент — подрастает,
– Фасад и отделка — ближе к максимуму,
– Сдача — самый максимум, но бывают и скидки.
Если сейчас фундамент, а цена уже как у сданного — значит, перегрето. Так же следим за акциями — если они регулярные, значит цену заранее завысили. Скидка -25%? Отделка в подарок? Это не бонус. Это признак того, что цена искусственно надутa. А вообще — лучше сразу спросить профессионала, кто знает «внутреннюю кухню». Опытный брокер сразу скажет, стоит ли эта цена своих денег.
Ольга Манукян
Какие самые популярные виды мошенничества сейчас существуют при купле-продаже недвижимости?
Приведу примеры самых распространенных схем.
- Продажа с «мертвыми душами» — незаметно прописанные жильцы. В квартире зарегистрированы люди, которых не видно: бывшие супруги, несовершеннолетние, сидящие в тюрьме, недееспособные. Чем опасно: их нельзя просто так выписать. Иногда только через суд.
- Продажа по «двойной сделке» (двойной покупатель). Квартиру одновременно продают нескольким покупателям. Кто первый зарегистрирует сделку — тот и владелец. Остальные — в пролете.
- Продажа по маткапиталу без соблюдения обязательств. Квартира покупалась с использованием материнского капитала, но доли детям не выделены. Чем опасно: сделку могут признать недействительной через суд.
- Занижение цены в договоре. Часто в ДКП пишут меньшую сумму, чтобы продавец сэкономил на налогах. Чем опасно: при расторжении договора через суд вы получите только ту сумму, что в договоре.
- «Подмена квартиры» при авансе или задатке. Это когда показывают одну квартиру, а в договоре указывают другую (хуже, дешевле, с другим кадастром).
Не выгоднее ли сегодня арендовать недвижимость, нежели приобретать в собственность?
Давайте по-взрослому, без соплей про «мой угол» и «свой диван». Если нет первоначального взноса, нечем платить рассрочку, вы не подходите под семейную ипотеку, а платить 26% по рыночной ипотеке — глупость. Тогда, конечно, проще снять, копить и зайти позже. Но надо помнить про инфляцию. Деньги обесцениваются, а недвижимость — надежный актив. Квартира = твоя защита от обесценивания. А аренда = ежемесячный слив бюджета.
Если есть первоначальный взнос, то конечно лучше приобрести собственное жилье. Аренда — это временное решение. Покупка — стратегическое.
Главное — не покупать ерунду «лишь бы свое». Лучше снимать классно, чем владеть бараком. Но если можешь купить правильную недвижимость — делай это.